这两年越来越多房企开始考虑到农村去发展一些度假和养老地产项目。但是,这类项目往往整体占地面积不小,但是实际建筑占地又不多——即容积率非常的低。

所以,那些有“大智慧”的专家们,搞出了一个概念,叫做“点状供地”——就是将项目用地区分为永久性建设用地和生态保留用地,其中永久性建设用地建多少供多少,剩余部分可只征不转,按租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。

通俗点说,就是说,一个度假村实际盖建造物的占地只有50亩,并且是散算乱分布在500亩森林里,其中永久性建设用地就是这50亩,其它450亩作为生态保留用地,只是租赁使用。

为了方便讲点状供地,我们把正常拿地“也就是说,小区绿化也是拿地的一部分”的这种方式叫片状供地。

点状供地是什么意思?一篇文带你读懂点状供地的概念

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为什么要搞点状供地

从现在的客观条件来看,片状供地的方式在农村操作起来困难重重。

第一,在乡村休闲项目中,传统整片式供地方式,由于项目占地较大,用地多,容积率低,政府供地紧张,以及农转用、占补平衡指标等问题,使得项目难以落地。

第二,乡村旅游项目,一般出于环境和景观营造的角度考虑,设施设计属于较小型且分散,按传统的成片用地的供给方式,会造成很大的土地浪费,对于开发商和政府双方而言,片状供地都不划算。

第三,传统供地方式对资金要求过高,而乡村旅游项目资金回报期又较长,投资方再有钱也难免感到犹豫和吃力。因此,点状供地更符合现实情况,有利于乡村休闲项目的发展。

第四,点状供地更有利于盘活土地资产。几乎每个项目都会留下“土地边角料”,点状供地可将这些土地推向市场,盘活土地再利用,释放土地管理压力,及时回笼土地成本,适当补充财政性收入。

第五,按照之前的经验来看,资本下乡的投资商,更多的是和村集体或者村民打交道、做生意,因此不可避免的出现抵押融资困难、农户毁约等问题,和村民的纠纷也常常使项目半途流产,而点状供地则通过先进行转为国有建设用地,后通过公开出让方式获取,因而所建项目具有产权,避免了和村民产生纠纷的问题,确保了项目投资的可靠性。

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哪些省市出台了“点状供地”的相关政策?

2017年3月,安徽省《关于印发 安徽省“十三五”旅游业发展规划的通知》指出,坚持节约集约用地,改革完善旅游用地制度,创新采取点状、定向、租赁等多种土地供地模式,重点旅游项目建设用地计划纳入全省年度用地计划中统筹安排。

2017年3月,重庆市国土房管局、重庆市规划局、重庆市旅游局《关于支持旅游发展用地政策的意见》落实生态文明建设要求,坚持“宜农则农、宜林则林、宜建则建”原则,根据地域资源环境承载能力、区位条件和发展潜力,充分依托山林自然风景资源,结合项目区块地形地貌特征,依山就势,按建筑物占地面积、建筑半间距范围及必要的环境用地进行点状布局、点状征地、点状供应旅游项目用地。

2018年年初,海南省人民政府《关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》中提出,积极探索在百镇千村、共享农庄以及其他旅游项目设施建设中,主体项目周边用地保持原貌的情况下,采取分散化块、点状分布的方式“点状供地”,进一步提升土地利用的精细化、精准化、集约化程度。

2018年6月30日,浙江省人民政府办公厅发布《关于做好低丘缓坡开发利用推进生态“坡地村镇”建设的若干意见》以下简称(《意见》)。《意见》中明确指出“实行点面结合、差别供地”,即开发建设项目实行项目区供地,项目区为单个地块的,按建设地块单个供地;项目区位多个地块的,按建设地块组合供地。

2018年7月27日,广东省政府出台的《广东省促进全域旅游发展实施方案》(下称《方案》),对旅游用地方面提供了政策扶持,意在解决广东在旅游用地上面临的普遍问题。《方案》明确,支持农村集体经济组织依法依规盘活利用空闲农房和宅基地,改造建设民宿、创客空间等场所,乡(镇)土地利用总体规划可以预留部分规划建设用地指标(不超过5%)用于零星分散单独选址的乡村旅游设施建设,对乡村旅游项目中属于新产业新业态的用地,以及符合精准扶贫等政策要求的民生用地所需指标,可从省新增建设用地指标中统筹解决。这一政策的提出,既鼓励农村主动参与到旅游项目中来,又为新业态提供了用地保障。比如,民宿的建设,就可以参照这一用地政策。

2018年10月吉林省旅发委发布“冰雪令”,包含土地政策、扶持政策、奖励政策、惠民政策等7项务实举措,其中在土地政策中尤其提到,凡投资乡村旅游项目,符合各类规划的,可实现“点状供地”;凡投资文化旅游项目,可采取先租后让的方式取得土地使用权;不属于永久性建筑的项目,只要与原土地使用人协商一致后,可直接建设项目,不需办理建设用地手续。

2019年7月,四川省《关于规范实施“点状用地”助推乡村振兴的指导意见(试行)》提出,在城镇开发边界(城市和乡镇建设用地扩展边界)以外,不适合成片开发建设的地区,根据地域资源环境承载能力、区位条件和发展潜力,结合项目区块地形地貌特征,依据建(构)筑物占地面积等点状布局,按照建多少、转多少、征(占用)多少的原则点状报批,根据规划用地性质和土地用途灵活点状供应,开发建设服务于乡村振兴的项目用地。

2020年4月,海南省自然资源和规划厅印发《关于实施点状用地制度的意见》,明确点状用地的内涵和实施范围、规划管理、审批管理等具体要求,提出实行点状用地差异化供地,并对差异化供地的供地方式、供地面积、供地用途和年限、供地价格以及交易平台作出详细规定。

除以上提到的海南省、浙江省、广东省、吉林省外,安徽省、重庆市、四川省部分地区也先后出台相关政策支持“点状供地”模式的落地执行。

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目前有哪些先行案例?

在政策支持的背景下,不少地区已突破性采取“点状用地”方式为休闲旅游项目落地谋出路,造就了杭州莫干山裸心堡、宁波九龙湖度假村、重庆归原小镇等一批优秀的旅游休闲项目。

在政策支持的背景下,不少地区已突破性采取“点状用地”方式为休闲旅游项目落地谋出路,造就了杭州莫干山裸心堡、宁波九龙湖度假村、重庆归原小镇等一批优秀的旅游休闲项目。

莫干山裸心堡

点状供地是什么意思?一篇文带你读懂点状供地的概念

浙江德清莫干山裸心堡项目采取“点状供地、垂直开发”的方式,将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地,其中永久性建设用地建多少供多少,剩余部分可以只征不转,以租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。裸心堡仅新增建设用地12亩,其余八成的建筑是租用当地农房改造而成,园区内的200多亩山林,从村民手中流转,保持原貌,大大节约了用地指标。

重庆归原小镇

点状供地是什么意思?一篇文带你读懂点状供地的概念

点状供地是什么意思?一篇文带你读懂点状供地的概念

重庆武隆的“归原小镇”项目也是一个典型:项目总占地面积1163亩,实际建筑面积6.2万方,容积率0.88,建筑密度40%。项目主要包括36栋民宿建筑,其中25栋为新建民宿,11栋由原空置农房改造而来。农房改造用于山里工作室、接待中心、茶室、民宿、青年旅社和农事体验工作坊等。

针对这个项目特殊性来讲,像其他旅游小镇一样,归原小镇项目前期也遭遇供地难、不符合规划、不预立项的问题,后来依据“点状用地”模式,按照项目建筑物占地面积、建筑半间距范围及必要的环境用地进行点状规划、点状报批、点状供地,不仅极大的减少了土地占用指标,解决了项目用地问题,同时减轻了投资方的资金压力。而且,被征收农房户主将农房周边的耕地、林地等分别以600元/亩·年和150元/亩·年的租金租赁给项目方,用于农事相关项目打造,租赁期为12年,农民每年获取租金收益,而当地农民也参与到归原小镇的运营和建设工作中,提供了大量了就业岗位,改善了生活居住条件。

总体来看,“点状供地”是一项创新举措,也是在发展乡村旅游、盘活农村闲置房屋、促进农民增收、助推乡村振兴等方面的新尝试。至于在后续发展和执行的过程中会相继带来哪些红利或负面影响,让我们拭目以待。